摘要：近来，丹华公馆的市场热度不亚于深业云海湾、海德园。深圳南山楼盘丹华公馆备受关注的原因之一，或是开发商赋予的“不限购住宅”这一标签。翻开6月中以来中介的微信朋友圈，可以看到其中打出“西丽新房住宅”、“不用名额”、“限贷不限购”等字眼吸引买家。...
近来，丹华公馆的市场热度不亚于深业云海湾、海德园。
深圳南山楼盘丹华公馆备受关注的原因之一，或是开发商赋予的“不限购住宅”这一标签。翻开6月中以来中介的微信朋友圈，可以看到其中打出“西丽新房住宅”、“不用名额”、“限贷不限购”等字眼吸引买家。
与此同时，楼盘热销消息频传。其中，丹华公馆6月17日消息称“单天售出31套”，6月18日消息称“单周售出106套”。
实际上，截止目前，在丹华公馆开盘销售9个月后，截止2023年6月26日，其宿舍产品库存房源仍有1400+套，去化仅约22%。
那么，丹华公馆此前为何滞销，如今又为何突然火爆？
滞销，或因产权特殊
实际上，6月中之前的丹华公馆，销量不理想。
2022年9月底开盘后，丹华公馆开发商披露海报显示售出265套。不过，此后的顺销中，去化困难，据南方+统计数据，自2022年10月底至12月，丹华公馆每周平均成交仅2.8套，不足3套。即使在开盘销售9个月后，截止2023年6月26日，其宿舍产品库存房源仍有1400+套，去化仅约22%。
丹华公馆滞销，或因产权特殊。因为丹华公馆正在销售的类住宅产品为宿舍，是在三类居住用地（R3）上开发的产品，非真正意义上的普通住宅，存在入学积分认定上或低于普通住宅的情况。针对宿舍与普通住宅积分上是否有区别，也是市场备受争议的话题之一。
资料显示，三类居住用地（R3）是指市政公用、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。
对此，有市场观点认为，卖了近一年没卖掉几套的丹华公馆明显不受市场认可，对大部分购房者来说，R3用地就是不愿意冒的风险。
另有房地产业内建议，关于积分入学，购房者应以当地教育部门答复为准。
火爆，或因折扣+转介
当前的新房住宅市场成交低迷，宿舍、公寓等类住宅产品销量更甚。南方+据深圳市住建局数据统计，6月份截止26日，全市新房住宅成交2128套。据此预计6月全月成交约2500套，将低于5月份成交量，市场整体仍在低位徘徊。
那么，作为类住宅的丹华公馆，销量为何突然火爆？
据房地产业内披露，丹华公馆能出圈，是开发商祭出“折扣卖房+高佣金转介”的营销手段。
“卖的还不错，这一轮成交一百多套是有的”，深圳一资深房地产从业人士向南方+证实。
上述业内坦言，丹华公馆启动转介已经1年多，“现在他们（开发商）是不惜代价清盘”，这一轮营销是6月中旬推出的。
佣金方面，已从此前的3%提升到6%。据此以丹华公馆最低总价房源380万/套折算，佣金高达22.8万/套。即可中介带客成交一套房源，可获得22.8万元税前收入。
同时，据上述业内披露，开发商推出最低8.57折卖房（小户型94%×96%×97%×98%，大户型96%×96%×97%×98%），最低单价6.5万/㎡起。
丹华公馆位于深圳南山西丽，临近地铁5号线留仙洞站，项目占地约4万㎡，规划建面约32万㎡；于2022年9月底预售1795套房源，为建面58-101㎡的宿舍单位；备案均价约8.5万/㎡，单价约8-8.87万/㎡，总价约475-884万/套。
【图文】冯少文
【作者】
大湾区楼市观察
