摘要：深圳是中国房价的山巅之城。深圳楼市的一举一动都对全国楼市有着很强的示范作用。特别是最近几年，深圳几乎成为全国房价的领涨者。在房地产业进入多事之秋，艰难选择方向的时刻，研究深圳楼市的历史和未来，不仅关乎深圳本埠，对整个房地产业都有地标价值和指...
深圳是中国房价的山巅之城。深圳楼市的一举一动都对全国楼市有着很强的示范作用。特别是最近几年，深圳几乎成为全国房价的领涨者。在房地产业进入多事之秋，艰难选择方向的时刻，研究深圳楼市的历史和未来，不仅关乎深圳本埠，对整个房地产业都有地标价值和指征意义。
▼▼深圳房地产二十一年走势轨迹一览
深圳既是中国城市实力地位的第一阵营，更是房价的排头兵。对于深圳的房地产走势和房价高低，大众太了解、也太熟悉。加上各路媒体和自媒体蹭热点推波助澜，谈论深圳房地产都太过纠结于短期的波动。“一切历史都是当代史”，历史上发生的事情会以新的形式再次出现。如果放宽视野，对深圳本世纪前二十一年的房地产走势作一整体扫描，会发现深圳未来的楼市走向或多或少已经寓含在历史的数据和图表中。
深圳的高房价人所共知，但是查阅深圳楼市历史数据，深圳的房价并非一直如此惊悚。
2001-2021年深圳市新建住房成交均价（元/㎡）
从2001-2014年，深圳房价上涨还比较温和，累积涨幅与深圳GDP和人均收入的增长率是比较相称的。2015-2016年是深圳房地产惊天大变局时期，2015年房价上涨约40%，单价上涨近1万元/㎡；2016年单价再次上涨2万元/㎡；2014-2016年，深圳两年住房单价累计上涨超过3万元。回头来看，2014年可能是深圳工薪阶层购房上车的最好时点，随后两年的暴涨，让深圳房地产与普通市民的关系越来越远。深圳2015年的房价上涨也是全国城市房价历史性大涨的导火索。2016-2020年，深圳房价进入高位平台，涨跌幅较小。2021年，深圳房价再创新高并突破6万元整数关口，后市走向值得关注。
2001-2021年深圳市新建住房价格年均涨幅
房价年均涨幅虽然不与房价绝对高低划等号，却深刻揭示了房价涨幅的历史规律，对未来的房价走势有借鉴意义。深圳二十一年房价年涨幅可分成三个阶段，2001-2005年和2017-2021年前后十年，深圳房价波动不大，年均涨幅在正常范围内。2006-2016年是深圳房价涨幅最离谱时期，涨幅曲线上窜下跳，总体上是大涨小跌。对投资者而言，踩中时点，短期即可获得超额回报。而对刚需客，稍微的徘徊犹豫，都有可能被挤下购房班车。最近五年深圳房价的波澜不惊，涨幅微小，是否预示着深圳房价上涨新的趋势，可以拭目以待。
2001-2021年深圳市新建住房销售面积（万㎡）
深圳基本是个全域都市化的城市，由于土地资源紧张，没有粗放扩张的空间，深圳楼市以集约发育为主。二十一年来，新房销售面积都在大箱体内波动。未来，深圳楼市和上海、北京一样，新房交易逐步萎缩，二手房占据市场主导是必然走势。
2001-2021年深圳市新建住房销售金额（万元）
在宅地开发空间紧缺和新房扩容可能性不大的情况下，深圳新房销售金额基本与均价涨幅同步。以2015年为分水岭，深圳市新房销售金额在2001-2014年和随后数年，增长方式截然两样。这意味着深圳购房门槛的极大提升。
▼▼深圳市2022年上半年楼市最新市场表现
考察房地产业历史是为了更好地指导当下的政策设计与投资置业。2022年上半年，在经济下行和疫情的轮番侵袭下，房地产业遭遇了20多年来最惨淡的半年时光。一直特立独行，房价永不言顶的深圳楼市又会是怎样的一番景象？
深圳市下辖9个行政区和1个新区，总面积1997.47平方千米，建成区面积927.96平方千米。截至2021年，全市常住人口为1350万人，其中户籍人口491万人，非户籍人口858万人。庞大的外来常住人口是深圳人口结构的最主要特征，对深圳房地产需求产生重要影响。
深圳新房成交量规律是上半年弱、下半年强。受地产大势影响，2022年上半年深圳成交16126套新房，同比减少38.3%。近几年同期对比看，2021年上半年深圳新房市场成交量是近几年的高峰，2021年上半年成交26140套。2017年到2020年上半年，连续4年上半年新房成交量不足20000套，其中2017年上半年仅成交10502套。2022年上半年深圳新房成交同比2021年降幅较大，但在最近6个半年交易周期中，今年上半年的新房成交量仍属正常，并不特别偏低。
2022年1-6月，深圳市新建住宅均价71301元/㎡；而2021年上半年同期住宅均价58674元㎡；同比上涨21.5%。由于个别高价楼盘的集中备案，今年6月份深圳新建商品住宅均价72645元/㎡，环比上升15.2%。无论年度同比还是月度环比，深圳新房价格依然保持了极度坚挺的态势。
真正让市场热议的是深圳的二手房市场。根据乐有家数据显示，2022年上半年，是深圳二手房市场2007年以来最差的一个上半年，出现了16年以来的最低谷，上半年全市存量住宅仅备案9965套，同比下跌65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。成为深圳历史上最惨半年度二手房市场。
世联EVS平台数据显示，6月，深圳市存量住宅均价为61097元/㎡，环比下跌0.05%，连续8个月下跌，均价同比下跌3.6%，二手房住宅市场似乎明显在降温。
（数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院）
深圳住建局数据显示，截至6月末深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月。年中房企推盘积极性上升，住宅供应达到今年最高值，整体去化表现一般，导致住宅去化成交周期延长。
2022年上半年，深圳新房90㎡以下户型成交4057套，占总量的25.2%；改善型住宅90-144㎡户型成交10981套，占总量的68.1%；大户型产品144㎡以上户型成交1088套，占总量的6.7%。90㎡以上改善性住宅户型成交比例较往年有明显上升。
2022上半年，深圳二手市场成交中，总价200-400万区间的刚需上车型物业，成交占比扩大了3.2%，1000万以上的高总价物业，成交占比从9.5%缩小至8.7%。
2022年上半年深圳楼市，新房改善置业，刚需二手房的需求结构趋势愈发成型。
▼▼深圳市房地产发展趋势及未来房价走势
抛开人为的政策调控，房价的最终涨跌是由市场供求关系决定的，这是经济学的基本常识。在中国房价最高的一线城市中，深圳是人地矛盾最紧张的一个。
深圳是一线城市中土地面积最小，人口密度最高的城市。与北京管辖空间大，上海、广州地处长三角、珠三角平原地区不同，深圳难以利用的山地更多，城市空间拓展的余地不大。再加上作为中国制造业和高科技中心，工业仓储，商办用地占据城市用地的相当大部分，可开发的住宅用地少得可怜。深圳居住用地紧缺几乎是个无解的矛盾，庞大的人口居住需求，微小的宅地供应，决定了深圳的房价上涨是长期性刚性动力。
深圳房地产除了土地供应稀缺外，用地结构也非常失衡。少量的用地指标大部分给予了商服办公和工业仓储用地。2020年以前，深圳市宅地供应面积与需求缺口比起来，几乎可以忽略不计。2020年后深圳市住宅用地供应与前些年相比，有了翻天覆地的变化。住宅用地的爆增激活了深圳新房市场，即使在疫情这两年中，深圳新房也呈现量价齐升的喜人画面。
华为东莞松山湖总部
深圳一反常态加大住宅用地供应，除了平抑高房价，缓解民生压力外。过高的房价开始对深圳的核心竞争力构成挑战。由于购房不易和生活成本增加，连华为这样的支柱企业也陆续将生产基地搬离深圳外迁到东莞等地。
深圳市未来增加住宅供地计划是大势所趋，但是深圳狭窄的土地空间和可开发地块始终是不足的，住宅用地不可能象内地城市一样敞开供应。住宅用地供应与购房需求相比仍是杯水车薪，新房的长期上涨是结构性矛盾所致，难以根本扭转。今年以来，深圳沸沸扬扬的房价大跌现象，主要是历史罕见的二手房量价齐跌的萧条所致。
2021年深圳出台二手房指导价调控政策，指导价一般比市场价低20%-50%。随之而来的三价就低，同时联动银行一起收紧贷款，这一套三合一组合拳，极大地扭曲了二手房的市场真实价值，压制了市场交易积极性。深圳如此刚猛的二手房调控也有对冲新房市场大涨的用意，但对二手房市场无疑有误伤作用。
在2022年房地产疲弱至极，宽松工具久不见效的情况下，以往过激的调控政策也到了纠偏时刻。前不久，全国13个城市二手房指导价被取消。去年建立二手房指导价的15个城市中，只有深圳、上海尚未取消。在上海饱受疫情冲击，深圳二手房出现历史性大跌后，再用力打压房地产已经不合时宜。笔者认为，今年剩余时间，深圳和上海取消或者适当放松二手房指导价政策的概率很大。
2022年7月深圳各区二手房价格对比情况
据诸葛找房研究中心监测显示，7月深圳市二手住宅市场均价为64556元/平方米，环比上月下跌0.68%。各区二手房价格，南山、福田、宝安占据前三甲，有8个区二手房价出现环比上涨，仅2个区下跌，其中大鹏新区上涨4.84%涨幅最大。深圳二手房已经处在筑底回升阶段。刚需客还想等待二手房价进一步大跌似无必要。
深圳楼市新房改善性为主、二手房刚需为主的二元格局正在确立。房价将按照各自产品的供需特性运行。鉴于深圳土地紧缺的现状结构和控制房价保障城市竞争力间的两难，深圳未来房价将是下跌不易、大涨亦难的局面。“房住不炒”的政策大旗下，深圳在2006-2016年间房价抽疯式上涨的市场基础已不复存在，未来房价更有可能长期保持缓速稳健上行。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
