摘要：我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：提问：深叔，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于...
我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于这方面不很了解，我想咨询一下房产投资的利润到底应该关注哪些方面？房产投资的利润通常是从什么地方获得？
深叔：你好，1.投资学位，不建议选择具有确定性的学位。学位红利能持续多久具有不确定性，集团化“教育稀释”对学位价格有影响。2.产业导入。产业红利会分阶段释放，利润相对扁平。3.旧改更新。旧改的一级市场红利占整个旧改更新红利的60%以上，民营企业踊跃进入旧改市场。策略性旧改产品占30%的利润。4.笋盘。笋盘红利越来越稀少，普通人购买笋盘应该结合谈判技巧，可以关注最近的法拍房。5.买卖手法。买房应该关注资金成本和资金回报率，加杠杆买房，实现资金利用率最大化。
提问：深叔，你好，已交三年社保，不确定是否有深圳购房资格，在老家有一套房子，没有贷款记录，目前预算是70万，不能买在深圳的话，下一步考虑的是东莞，请问有没有什么建议？
深叔：你好，如果有深圳购房资格，建议直接上车深圳，在外地没有房贷记录的话，在深圳可以算作首套，首付70万可以选择市区300-400万的二手房，外地的房子可以抵押融资。2.没有深圳购房资格，建议考虑东莞的大运城邦、名流印象、万科金域松湖、大朗、寮步、常平会展中心、南城的西平板块光大。3.建议先学习买房的理论基础，了解板块、片区、学位等相关知识后，再做买房选择。
提问：深叔您好，我想在深圳摇号买套新房，但是却一个新盘都没摇到，于是我去了一趟网红打卡地，“翻身”地铁站想求转运能买到心仪的房子，顺带去那边看了老旧房，觉得翻身的老旧小区可以入手吗？
深叔：你好，对于深圳购房者来说，翻身由于在交通、居住环境等方面劣于宝中，其居住条件差、环境复杂、教育资源短缺等因素促成其房价不高的形式。但从长期来看，随着自贸区等政策福利的刺激，未来还会有发展。在深圳的地段中，翻身自身毗邻宝中，具有优势。交通线路畅通，适合出行。价格适中，市场广阔。随着棚改工作的进行，翻身机会显著，是能够满足购房者需求的不错选择。在一般情况下，不建议买卖翻身的老旧小区。
提问：深叔，你好，我想在深圳买小产权公寓，虽然都说不要买公寓说各种不好什么的，但是小产权的租售比高，租金回报率也不错啊，为什么在深圳就不能买小产权公寓了？
深叔：你好，楼市租售比一般来说越高意味着出租获取收益能力越强，但深圳的楼市租售比一直都很低，买房想要通过收租金来不足成本可能性极小。在深圳，租售比较高的区域都是配套成熟，居住体验较好的区域，而这些区域发展趋于饱和，房价反而不会大幅上升。一般这种区域是规划较多、政府投入力度大的区域。
因此在深圳买房时，不要过于关注房产租售比，而应看重房产增值价值，投资价值高的地方反而租售比较低。但如果是希望买房出租，靠高额租金获取短期收益的购房者，可以选择市场认可度较高的租盘，也更适宜居住。
提问：深叔，你好，为什么这两年宝中碧海涨的很多？前海自贸区会直接利好宝中？宝中现在还值得上车吗？
深叔：你好，前海自贸区是深圳规划的高端自贸区，随着该区的建设与自贸区的不断完善，该区未来必然会有绝佳的发展前景。但是前海自贸区存在的一大问题就是整体的商品房数量较少，存在较为严重的住宅稀缺问题，未来随着人口的大量涌入，必将会加剧这一现象。前海自贸区的老前海的商品房质量比较一般，前海北受制于学位和小区品质，前海南受制于交通条件。但是目前的前海片区并不是发展潜力最大的地区。目前发展潜力最大的地区主要是宝安地区，产业聚集度高，学区房较为完善。短期来看，学区房的价值较大，但是长期来看，还是中心城区的价格较高。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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