摘要：这两天有两条有关楼市的重磅消息！第一个消息是在昨天。低迷了很久的地产股突然死灰复燃，港股市场上的内地地产股齐齐大涨，一片飘红。这又是什么利好，会让大家对地产又有了信心？查了一下，发现原来是香港那边放出了楼市新政策的风声：香港可能会再次放宽首...
这两天有两条有关楼市的重磅消息！
第一个消息是在昨天。
低迷了很久的地产股突然死灰复燃，港股市场上的内地地产股齐齐大涨，一片飘红。
这又是什么利好，会让大家对地产又有了信心？
查了一下，发现原来是香港那边放出了楼市新政策的风声：
香港可能会再次放宽首次置业的按揭成数要求！
首付成数再次放宽，放得有多宽呢？
此前，香港居民已经调整了一次置业贷款首付比例，现在香港人买房首付只需要支付1成，
如果再放宽，那就是接近零首付了。
香港业界猜测接下来香港的贷款政策变化很可能是：
第一种情况，首付成数从1成降低到0.5成或者是零首付；
第二种情况，把贷款期限从30年基础上拉长，期限延长到40年或者50年。
光香港放开首付还不够，昨天下午内地又马上传来重磅消息：
官媒在文章中声称：一线城市房地产限购应适时调整，采取一区一策等政策.......
一线城市限购放开，终于被官方级别的媒体提及。
官媒都发言了，深圳到底会不会出手放开限购呢？
我看到市面上很多人都在解读这个利好，但是没有几个人能解读到点上。
一线城市，尤其是深圳，我认为是时候放开政策调整了。
我支持深圳现在调整政策，主要有三点理由。
第一，现在政策调整，对房价的波动影响非常小。
深圳楼市现在是一潭死水，对政策已经免疫了，这个时候放开政策，对市场的波动是最小的。
如果你不认同这个观点，可以看看前两个月指导价的放开之后，深圳都发生了什么。
指导价4月底传言取消，最后结果是指导价保留，但是实际贷款已经不再执行指导价，相当于指导价名存实亡，和取消没有区别。
但即便如此，你还是没有看到深圳房价的暴涨，别说暴涨，连涨都费劲。
最新出炉的深圳板块房价数据，跌得板块比涨的板块还要多。
大家看看福田各个板块上个月的环比房价变动，全是绿的没有一个红。
指导价取消，但房价依然低迷。这说明什么？
说明单纯的政策刺激，已经不能对房价产生决定性的影响了。
政策可以放心调整，不用担心房价暴涨。
第二，楼市需要一个正常的秩序，恢复大家对经济的信心。
过去楼市交易过热，导致价格上涨过快，对经济形成伤害，所以楼市需要调控。
但是这个逻辑现在已经不成立了。
与之相反，压制楼市导致市场过度萎缩之后，反倒是把整个市场搞坏了。
合理的需求被压制，正常的投资和消费没出路，经济一蹶不振。
所以，如果你让我总结现在国内楼市的情况，实际就是——
明明已经是衰落期，却还维持着繁荣期的调控
这显然已经是政策错配了。
拨乱反正，恢复正常的楼市交易，对经济百利无一害，还能恢复大家对经济的信心。
第三，此刻调整，时间、空间都还比较充裕。
首先，我们时间点上不那么紧迫。
第一季度我们的GDP虽然增长量不高，但是起码还是有4.5%的增长，经济环境还没那么糟糕，现在调整政策，可以把时间线拉长慢慢调。
如果继续拖，万一后面经济增长出现了很紧张的情况，那个时候再想调，就得大动干戈了，政策变动大开大合，对经济反而不利。
另外，现在政策调整空间很大，政策工具比较多。
调整过程中可以慢慢挤牙膏，限购不行就放开限贷、限贷不行就放开限价......
先试探性地放一点小政策，没反应再放出来一些政策，循序渐进最后达到目的。
总之，无论是什么手段，政策调整都是刻不容缓的。
而且大家要清楚，此刻放开深圳楼市政策的目的：
不是为了救楼市！不是为了救楼市！不是为了救楼市！
重要的事情说三遍！
那是为了什么？是为了恢复大家对经济向好的预期，
现在这个环境，预期比金子还金贵，大家肯定比我更认同这个说法。
从现在的情况来看，深圳会怎么调整政策呢？
消息出来没多久，坊间就有很多传言了。
比如另一个一线城市上海，就有传言版本的政策调整方案出来了
对深圳而言，首先一个可能的调整方向是《中国经济时报》文章中提到的——
一城一策、一区一策
像关外的郊区和关内的边缘，比如大鹏、坪山、龙岗、光明、盐田这些区，可以率先放开限购、限售甚至是限价；
一些核心区比如南山、福田、罗湖，关外的宝安、龙华可以先不放开。
如果这些区放开限购效果不行，那就继续扩大非限购区，把宝安、龙华这些也纳入非限购区，再看看效果。
反正现在官媒都松口了，地方有了自主权，政策调整空间也不小，大可以放心大胆搞。
另外一个调整方向，可以参考这次的香港。
我认为作为深圳一路以来的“楼市导师”，这次香港的政策给我们内地的楼市政策尤其是贷款政策提供了一个调整思路——
调整贷款首付比例和年限
但是和香港直接降低首付比例和延长贷款年限不同，深圳可以考虑首付比例和贷款年限灵活化。
比如首付支付比例，深圳现在是无房首套3成首付、二套5成甚至7成，一直都是固定比例没有商量空间。
很多人觉得直接学香港降首付比例搞零首付不合理，会加大杠杆率，那换一个思路，可不可以把固定的首付比例调整成灵活浮动的首付比例呢？
由银行来评估贷款人的资产情况和债务负担能力，最后定一个首付比例范围，由购房者自己在这个范围内选择首付比例。
贷款年限政策也是一样的，现在银行都是规定固定的年限，没有办法延长，如果调整成灵活的贷款年限，可以更贴合不同买家的贷款需求。
银行评估购房者有稳定还贷能力，那就让购房者在30-50年之间选一个适合自己的贷款年限，不要定死了规定只能贷30年，可以把贷款年限拉长。
这样做的好处，一方面是能让那些手头紧的刚需选择更适合自己情况的贷款方案；
另一方面是能让一部分有强烈换房需求的二套买家更容易进入市场，刺激一部分成交。
当然啦，灵活型的贷款政策在国内目前为止还没有什么实践经验，如果深圳真要实施，可以先在一部分区域或者一部分银行中试点。
方法能不能有效刺激市场的需求，还很难说。
但实践才是检验真理的唯一标准，先做再看效果吧。
当然，深圳的政策空间很大，能做的动作很多，我上面提到的只是一部分可能的动作，具体会如何放开调控还很难说。
不过经过这一次官媒吹风之后，深圳的救市政策，大概率很快就会公布。
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