摘要：深圳房价接下来涨跌有不确定性，深圳房价接下来分化是确定的，这样的结论主要基于深圳各片区的购买力增量和房产增量有巨大的差距，这种差距在可预期的未来有较大的确定性。讲深圳房价是指深圳整体房价的平均价格，现在深圳楼市均价处于什么阶段。在过去两年深...
深圳房价接下来涨跌有不确定性，深圳房价接下来分化是确定的，这样的结论主要基于深圳各片区的购买力增量和房产增量有巨大的差距，这种差距在可预期的未来有较大的确定性。
讲深圳房价是指深圳整体房价的平均价格，现在深圳楼市均价处于什么阶段。
在过去两年深圳房价平均下跌约30%的背景下，讲现在房价之前，先讲一下过去深圳楼市高峰期时形成的价格，当时的价格处于什么阶段。
深圳在过去楼市最火爆的时候，我曾经对相信我的人说：“楼市太火爆，太疯狂，太不理性了，可能会有政策，建议购房者理性追高”。
当然，在当时的情况下，哪怕是相信我的人，可能也不相信我说的话，第二天起床房价又涨了，只会认为我的格局不够，让他们在布局湾区房产和布局全国房产的时间上又往后推迟了一天。
在深圳208参考价之前的一段时间里，深圳当时的楼市氛围就是这样的，很多业主根本就不敢卖房，深圳整个二手房挂盘低至4万套左右。当时买房付费咨询楼市大V首先要做的是填写《家庭资产表》，大V看完后给出的一致建议是“买房家庭资产最大化，杠杆最大化”，当时的购房者大都听从了大V的建议，毕竟是花高额咨询费得到的专业知识。
当时深圳楼市泡沫大吗？
当时肯定有泡沫，因为很多投资客已经入场了，只是当时的泡沫在当时并没有现在想象中那么大。楼市每一次上涨都是大量刚需入场推动，大量改善入场助推，大量投资客入场推向高潮站岗。当时深圳楼市已经进入最后一个阶段了，哪怕不出参考价，深圳楼市在当时火爆一阵后也会回归平静，进入一个长期的横盘期，让最后大量的投资客站岗。
实际上大量投资客并没有站岗，房价下跌，他们被套牢了，甚至爆仓了。
为什么深圳房价跌了？
因为出现了一些超预期的情况。
比如参考价，比如新房限价的调整，比如大量新房的供应等等。还有最重要的，能赚钱买房的人好像变少了。
如果过去深圳楼市没有超预期的的情况发生，在208之前那些大量非居住的购买和非居住能承受的杠杆入场推高的那部分房价积累的泡沫，这些泡沫会通过楼市长时间横盘来消化掉，也就是当时的房价提前透支了深圳未来预期的发展，通过房价横盘，房价停下来等深圳往前走解决房价泡沫问题。
很多时候我们预期是美好的，现实总会发生一些超预期状况，这也是我一直说的：“不管市场好坏，买房一定要在自己能力范围之内，不能太激进”。
在一些超预期的情况发生后，深圳楼市进入了史无前例的低迷期。现在的深圳楼市对比208之前完全反过来了，不仅房价大跌，之前买房是高杠杆，现在买房是能不用杠杆就不用杠杆，甚至大量有钱的刚需都不愿意买房了，开始观望的越来越多。
如果说两年前深圳房价透支了当时预期深圳未来的发展，那么现在深圳的房价已经落后了深圳的发展，也就是现阶段深圳的房价真的不贵。
是不是意味着深圳房价接下来要涨？
两年前购房者对深圳楼市有超预期的信心，现在信心这方面也反过来了，接下来要看深圳楼市信心能不能建立起来，才能挽救当前的负值。长期还要看深圳接下来的表现，深圳发展的好了，各方面的价值早晚会凸显出来，挡也挡不住。如果发展不好，提前下跌的房价早晚也会被抹平，和房价上涨时的逻辑是一样的。
