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深圳楼市:深圳上车并不是拼口袋,而是拼脑袋、眼光和欲望

2022-08-20 23:11:59 7379

摘要:以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!近期问答集锦【粉丝提问】老师说一下我的情况。我在车公庙上班,刚毕业3年,目前在福田租房住,手上只有30,不想太依靠父母,打算和我的大学同学一起合伙买房,他在...

以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!近期问答集锦

【粉丝提问】老师说一下我的情况。我在车公庙上班,刚毕业3年,目前在福田租房住,手上只有30,不想太依靠父母,打算和我的大学同学一起合伙买房,他在中广核做程序员,我们加起来首付预算在80左右,不知道还能不能上车?还有就是,请问大表哥老师,合伙买房可行吗?有哪些需要注意的问题?

回答:

1.深圳上车并不是拼口袋,而是拼脑袋、眼光和欲望。有人总说深圳的上车门槛高,买不起房,有人30万买300万总价的房子,有人30万买90万总价的房子,有人30万买30万的宝马,口袋里的钱都是一样,最后的结局却是天壤之别。

2.合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好,不仅影响房产投资的收益率,更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个:

一个是利润的分配;

一个是售价的确定。

房产投资是各要素的集合,主要包括:房源、房票、操盘心力。

比如现在用你朋友的名字按揭贷款,但之后他自己买房的时候,却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升;再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程,而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。

合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定,到底是120万,还是125万,还是130万卖出?不同人对房屋估价不一,比较难达成一致。虽然很多合伙买房项目都能成功清盘,但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化,新手的首套置业并不建议这样操作。

【会员提问 】请问罗湖国贸的金源大厦怎么样?房子有点旧,但是我有门路可以拿到一套200多万的80平房子。不知道金源大厦这套博拆迁靠不靠谱?如果没有价值,有没有什么地方在300w以内的投资楼盘?希望得到你的宝贵意见!万分感谢!

回复:

1.金源有点老,95年的房子,学位非常一般,唯一可能的优势,就是靠近国贸商圈的优势,论投资来说,价值并不大。但是由于入手的价位非常低,所以你的利润差不多是一开始就锁定了,也就是我们行业里的术语吃到“线下笋”,只是你需要靠持有去转手获利。

2.至于片区规划或是学位升级,3年来看,是小概率事件。每年的平均持有成本按照8~9%来算的话,3年持有成本27%,如果一开始就是市场6-7折购入的话,就算3年横盘不涨,也是获益的。但是拖长到4-5年或是更长,沉没成本远大于投入成本,基本就是烂在手里利润全部消耗殆尽。入手这种大龄笋盘,只可博笋度差价快速倒手,运用凤姐变冰冰装修手法,并不建议长期恋战博拆迁。

3.300以内,上车盘居多,竞争也多,投资俱佳的并不多。深圳关内300左右性价比高的上车盘可私信助力留言咨询

【会员咨询】宝安西乡的天福华府这个楼盘怎么样,值得入手么?

回复:

​1.整个后瑞片区配套都还不成熟;

2.天福华府是小开发商楼盘,配套要等“大哥”来建设;

3.旁边的金碧工业区旧改从15年底就开始,扯皮一直没扯清楚,但是拿地的鸿荣源,和壹方中心是同一个开发商,长期看有愿景。

4.近机场,靠近107,天上天下都吵;

5.但学位是优势,西乡排名前列;

6.周边工业用地多,都是工业园和物流园,投资空间滞后于宝中、新安,返租回报率也低;

7.宝中和新会展的辐射也会逐步带动往北走,12号线黄田站有规划,西乡片区会优先收益,然后是福永沙井。

【咨询】表哥你好,家在珠海,现在深圳上班,有一些存款想在深圳买房投资,最近看白石洲回迁房涨幅很大,有点像之前的大冲,这种小产权、回迁房靠不靠谱?现在入场还有机会吗?买白石洲有没有发展潜力,会不会高位站岗?

回复:

大冲主要是靠房企以及产业崛起的,而白石洲目前现在没有什么潜力大的项目,学区也是一片空白。

如果现在入手白石洲,相当于在赌这里未来的涨幅;目前这里的价格已经远超回迁房合理价,在本金相同的情况下,十年内每年的房子增幅没有超过3%的,那么选择回迁房会更好,如果超过3%还是住宅更好,因为涨幅越高,住宅收益越大。

这里如果要和大冲相媲美,目前的房价还得再翻两倍,但是在目前房住不炒的基调下,这样的情况基本不会出现,所以大家不能盲目下手。想要赚钱就要利用信息差尽早买入。

而回迁房这样火爆,难免会迎来下一次调控,毕竟zf是不会让市场过热的,今后会发生什么变化还是未知数。​

以上内容选自“深房大表哥”公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

真正的强者,不是流泪的人,而是含泪奔跑的人。

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